Real Estate 🏠| IFIX Index Near Maximum & Shopping Funds Below Their Value! [EN/PT]

Today's topic is to analyze what has been happening with the real estate fund sector, whose index is approaching historical highs, with just a few points left to do so. Also, to address a sector - shopping malls - that even with this rise still has FIIs with P/VP lower than 1, that is, with prices below their equity value. Curious to learn more about this asset class? Check out more now!

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IFIX Near Highs! 📊

Amidst several global uncertainties, the IFIX continues its upward trend, with nine consecutive highs, and is very close to its historical high of 3423.95 points. In today's trading session, the index is already at 3397 points, that is, it is only 27 points away from surpassing its high from a year ago. This increase continues even with high interest rates and expectations of further increases, which would normally cause REITs to fall in price, and also with an external scenario with no certain future. Another interesting thing to note is that if we look back 5 years to 2020 at the time of the pandemic, today the index is already operating with almost 1,000 points more.

It is in these moments of Index increase that the REIT market tends to grow even more because managers take advantage of the opportunity to move their portfolios with new calls for issuance of shares to buy more assets and to recycle their old properties as well. Examples of recent movements are GGRC11, which entered into a commitment to purchase two assets - Urban Hub Guarulhos and Mauá for R$156 million. Another is SNEL11, which signed a contract to acquire solar plants for R$123.4 million.

Shopping Real Estate Funds - Low P/VP 🛍️

Even with the consecutive increases in the Real Estate Fund Index, the IFIX, several real estate funds remain “cheap”, that is, with their Price below the Equity Value. Among them, it is worth mentioning the shopping mall FIIs that are part of the IFIX and that continue with their P/VP below 1. This represents, for example, in the case of MALL11, where a person pays R$101.85 for something that is worth, according to reports made on 03/31/2025, R$121.72, with a safety margin that is the fat in case something happens.

Therefore, paying less for a dividend-generating asset brings the investor two major advantages. The first is that he will receive more passive income with a lower need for investment, since he is not paying the value that the asset is worth, but rather its current price, which is lower. The second is that since he is buying assets that have a discount of more than 10%, there is a chance of profiting from the appreciation if the FIIs' shares appreciate, which could happen in a scenario of a drop in the Selic rate.

However, it is important to remember that it is not only with the P/VP and the price of the Real Estate Fund that it is determined whether or not it is worth investing, there is an entire international scenario in relation to trade between unstable countries that affects, in addition to micro issues of the location where the assets are and N more factors. In the case of shopping malls, whose main function is related to commerce, if the population is under greater pressure due to high interest rates and products start to become more expensive for consumers, this could have an impact on the stores' revenue and, consequently, on the real estate fund.

Now, returning to the indicators, among the 10 real estate funds presented above that have a P/VP value < 1, it is also interesting to observe which ones have good profitability, analyzing their dividend yield. Furthermore, to avoid possible unforeseen events that may occur in the future due to a problem in a specific mall, it is interesting to observe REITs that have a good amount of assets. For example, in the case of HGBS11, if 1 mall presents a serious problem that compromises dividends, it will still have 15 operating.

O assunto de hoje é analisar o que vem acontecendo com o setor de fundos imobiliários que está com o seu índice chegando próximo das máximas históricas, faltando poucos pontos para isso. Ainda, abordar um setor - de shoppings - que mesmo com essa subida ainda apresenta FIIs com P/VP menores que 1, ou seja, com preços abaixo do seu valor patrimonial. Curioso para saber mais sobre essa classe de ativos? Confira mais agora!

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IFIX próximo das Máximas! 📊

Em meio a diversas incertezas globais o IFIX segue na sua tendência de subida, já com nove altas seguidas, e está bem próximo da sua máxima histórica de 3423,95 pontos. No pregão de hoje o índice já está em 3397 pontos, ou seja, faltam apenas 27 pontos para passar sua máxima de um ano atrás. Essa subida continua mesmo com a taxa de juros alta e com expectativas de subir ainda mais, o que normalmente faria com que o fiis caíssem de preço e ainda um cenário externo sem um futuro certo. Outra coisa interessante de observar é que se olharmos 5 anos atrás em 2020 época da pandemia hoje o índice já opera com quase 1000 pontos a mais.

É nesses momentos de subida do Índice que o mercado de FIIs tendem a crescer ainda mais porque os gestores aproveitam para movimentar os seus portfólios com novas chamadas de emissão de cotas para comprar mais ativos e para reciclar os seus imóveis antigos também. Exemplos de movimentações recentes é o GGRC11 que celebrou o compromisso de compra de dois ativos - Urban Hub Guarulhos e Mauá por R$156 milhões. Outro é o SNEL11 que assinou contrato para aquisição de usinas solares por R$123,4 milhões.

Fundos Imobiliários de Shopping - P/VP Baixos 🛍️

Mesmo com as consecutivas subidas do Índice de Fundos Imobiliários, o IFIX, diversos fundos imobiliários seguem “baratos”, ou seja, com seu Preço abaixo do Valor Patrimonial. Dentre eles, vale mencionar os FIIs de shoppings que fazem parte do IFIX e que seguem com seu P/VP abaixo de 1. Isso representa, por exemplo no caso do MALL11 que uma pessoa paga R$101,85 por algo que vale por laudos feitos em 31/03/2025 R$121,72, existindo uma margem de segurança que é a gordura caso algo aconteça.

Assim, pagando menos por um ativo gerador de dividendos traz para o investidor duas grandes vantagens. A primeira é que ele receberá mais renda passiva com uma menor necessidade de aporte, já que ele não está pagando o valor que o ativo vale e sim o seu preço atual que está menor. A segunda é que como ele está comprando ativos que tem mais de 10% de desconto, existe a chance de ganhar com a valorização caso as cotas dos FIIs se valorizem, o que pode acontecer em um cenário de queda de Selic.

Entretanto é importante lembrar que não é só com o P/VP e com o preço do Fundo Imobiliário que se determina se vale a pena ou não investir, existe todo um cenário internacional em relação ao comércio entre países instável que afeta, além de questões micro da localidade que os ativos estão e mais N fatores. No caso dos Shoppings que tem sua função principal ligada ao comércio, se a população estiver mais pressionada por altas taxas de juros e os produtos começarem a chegar mais caros para o consumidor poderá ter um impacto no faturamento das lojas e consequentemente do fundo imobiliário.

Agora voltando aos indicadores, dentre os 10 fundos imobiliários apresentados acima que tem o valor de P/VP < 1, é interessante observar também quais tem possuem uma boa rentabilidade, analisando o dividend yield deles. Ainda, para evitar eventuais imprevistos que podem acontecer no futuro com algum problema em um shopping específico é interessante observar fiis que tenham uma boa quantidade de ativos. Por exemplo, no caso do HGBS11 se 1 shopping apresentar um grave problema que comprometa os dividendos, ele ainda terá 15 operando.